• עמית שטרר- שמאי מקרקעין

המדריך למשקיע – 9 דברים שחשוב לבדוק לפני רכישת דירה להשקעה

עודכן: 29 בנוב׳

ברכות, אם הגעת למאמר זה סביר להניח שאתה מעוניין להשקיע בדירה. נספק לך את הידע הבסיסי שעליך לדעת טרם חתמת על חוזה המכר ונכנסת לעסקה וזאת בכדי שהעסקה תהיה כדאית והתשואה ממנה תהיה מקסימלית.


אז החלטת לקחת סכום מכובד מההון העצמי שברשותך, סביר להניח שעבדת מספיק קשה כדי לחסוך סכום זה ויכול להיות שבנוסף לכך תזדקק להלוואה, בין אם קטנה ובין אם גדולה. ובכן, כמו בכל השקעה, ישנם סיכונים לצד סיכויי רווח, את חלק מהסיכונים ניתן למזער באמצעות עבודה יסודית. מטרתנו לספק לך מידע שיוכל לסייע לך בעת מילוי משימה זו.


אז מה באמת חשוב לדעת לפני שאנו משקיעים בדירה?


תחילה, חשוב שתנסו להתחבר אל חשיבתו של השוכר הפוטנציאלי באזור הנבחר במטרה לספק את רצונותיו. ככל שתספקו יותר רצונות, הביקוש לדירה יעלה וסביר להניח שהשוכר הפוטנציאלי יהיה מוכן לשלם קצת יותר ממחיר השוק והדירה תאוכלס מהר יותר ממה שחשבתם.


דברים שיש לבדוק לפני בחירת הדירה


1. מי קהל היעד שלנו? – בשלב הראשון, עלינו להבין מי השוכרים הפוטנציאליים אליהם אנו רוצים להגיע. לדוגמה: רווקים, משפחות, סטודנטים או אנשי הייטק. סביר להניח שהעדפותיהם יהיו שונות מבחינת תקציב, מיקום, נגישות, נראות הנכס, סביבה וכו׳. כך נוכל להיות מדויקים יותר מבחינת מיקום הנכס הנבחר תוך ניסיון לספק צרכים שעלולים לצוץ בקרבם.


2. מיקום הנכס וסביבתו – לאחר שהבנו מי קהל היעד שלנו חשוב להכיר את האזור (אין טוב מסיור או מספר סיורים בסביבה, בשעות שונות) על להיחשף לאנשים הגרים בשכונה, להבחין במטרדים (במידה וישנם), היוועצות עם שכנים ומתווכים שעובדים באזור, לבדוק את הנגישות אל הנכס והקרבה שלו אל תחבורה ציבורית, אזורי מסחר, בילוי, שירותים, מוסדות להשכלה גבוהה, אזורי תעסוקה ועוד.


3. מחירי שכירות בסביבה – בכדי לקבל אומדן כללי על מחירי השכירות המקובלים לדירות באזור הנבחר, מומלץ להיכנס לאתרים כדוגמת ״יד 2״, ״מדלן״ למודעות של דירות המוצעות להשכרה באזור. כמו כן, קבוצות בפייסבוק יוכלו לסייע בחשיפה לנכסים מוצעים נוספים לצד תגובות של שוכרים פוטנציאליים, דבר שיכול לספק לנו מידע אודות הביקוש, הדרישות, חוות דעתם על המחיר המוצע ועוד. כשאתם נכנסים לאתרים בסביבה, אתם יכולים גם להעריך את שווי הדירה שאתם מעוניינים לרכוש - ביחס לנכסים בסביבה.


אחרי בחירת הדירה


4. בדיקת המצב הפיזי של הדירה – לאחר שהתמקדנו בדירה או במספר דירות המעניינות אותנו, עלינו לבדוק האם קיימים בדירה ליקויים / מפגעים. במידה וישנם, יש להעריך את עלות השיפוץ הכרוכה בכך, לצד שיפוץ כללי שיכול להעלות את ערכה של הדירה ואת דמי השכירות אותם ניתן לקבל בעבורה.


5. בדיקת המצב התכנוני – האם יש תכניות עתידיות להשבחת הנכס במסגרת התחדשות עירונית? (תמ"א 38/ פינוי / עיבוי בינוי)? האם תצטרכו לשלם היטל השבחה? האם מתוכננת בניה באזור? האם לנכס זכויות בנייה בלתי מנוצלות? (למשל ייתכן וניתן להרחיב את הדירה).

המידע אודות המצב התכנוני מצוי בד"כ באתרי העיריות ובאתר רשות מקרקעי ישראל, אך ייתכן שהבנתו תדרוש חוות דעת של איש מקצוע (שמאי / אדריכל).


6. בדיקת היתר הבנייה – יש לבדוק כי שטח הדירה המאושר ע"פ היתר הבנייה תואם למצב בפועל - השאיפה היא שתהיה הלימה ביניהם ללא חריגות בנייה. נוסף לכך, בתיק ישנם אישורים, תשריטים וצווים שונים החלים על הנכס כדוגמת צווי הריסה, היטלים וקנסות. במרבית העיריות ניתן להוציא את המידע באתר הוועדה המקומית, או להזמינו טלפונית.


7. בדיקת המצב המשפטי – חשוב לבדוק האם הזכויות הקנייניות של בעל הדירה רשומות בלשכת רישום המקרקעין (״טאבו״) "כמו שצריך" (כלומר הדירה רשומה כתת חלקה נפרדת), או שהן רשומות בבעלות משותפת ("מושע" בשפת השמאים). לדוגמא, בבניין בן 3 דירות, האם גב' לוי רשומה ב-100% כבעלי תת חלקה מספר 1, או שיש לה1/3 חלקים בלתי מסוימים (מושע) מכלל החלקה, ללא הוכחת בעלות על דירה ספציפית.

כמו כן, יש לבדוק האם הזכויות בדירה משועבדות או ממושכנות והאם ישנן זכויות ייחודיות לבעלים.


יש לוודא כי במסגרת הסכם הרכישה יתחייב המוכר להסיר את כל ההתחייבויות והשעבודים ביחס לזכויותיו בדירה וכי כל המיסים וההיטלים עד למועד רכישת הנכס יחולו עליו. מומלץ ואף רצוי להיוועץ עם עורך דין לטובת בדיקה מקיפה של עניין זה.


8. מס רכישה – מס הרכישה הינו מס המשולם למדינה על ידי הרוכש של זכות במקרקעין. בבואכם לחשב את עלות הנכס הכוללת יש להביא בחשבון את מס הרכישה. המס הינו מס חד-פעמי, המבוסס על פרמטרים שונים. הוראות החוק מצויות באתר רשות המיסים.


לאור החשיבות והמורכבות של רכישת נכס בישראל, מומלץ ולהיעזר בבעלי המקצוע המתאימים עליהם אתם סומכים : עו"ד, מתווך, שמאי ויועץ משכנתאות (במידה וצריך).


פעולה נכונה, עם אנשי המקצוע הנכונים, צפויה להוביל לעסקה טובה.



שיהיה בהצלחה!