איך לחשב שווי דירה כמעט כמו שמאים?

בין אם אנחנו מחפשים דירה לקנייה ורוצים לדעת האם הדירה ששמנו עליה עין נמכרת במחיר הגיוני ביחס לשוק; או שאנחנו רוצים למכור את הדירה שלנו ורוצים להעריך בכמה נוכל למכור אותה - אחד השלבים הראשונים שכדאי לעבור הוא להעריך את שווי השוק של הדירה שלנו.

שמאי יוכל לתת לכם מידע מדוייק ומקיף יותר, אבל את הבדיקה הראשונית אתם יכולים לעשות כבר בעצמכם.

בשביל זה נצטרך למצוא שני דברים: דירות באזור שלנו שנמדדו (לטאבו - לשכת רישום המקרקעין) בשנה הקרובה לשנת המדידה של הדירה שלנו, ואת המחיר למ"ר של הדירות האלו.

שלב 1: נסתכל על הדירות שנמכרו בשכונה לאחרונה

השלב הראשון הוא להסתכל על השכונה שלנו. זה השוק שאליו הכי הגיוני להשוות את הדירה: זה האזור הגאוגרפי הכי קרוב, שיש בו את הדירות הכי דומות.

מכירת דירה היא אירוע מס שמדווח לרשות המיסים. הרבה כסף מחליף ידיים. חלק מכסף עובר למדינה, כמו גם המידע על הנכס.

יש אתרים, כמו מדלן ויד2, שאפשר לראות בהם את המידע הזה. במדלן, כשאתם מחפשים לפי שכונה, אתם יכולים לראות מה המחיר הממוצע למ"ר. ברוממה החדשה בחיפה למשל, נכון לרגע הצילום, המחיר הממוצע למ"ר הוא 19,975. הנתון הזה לא אומר הרבה והוא שווה בערך כמו לטבוע בבריכה שהעומק הממוצע שלה הוא 40 ס"מ. עוד מעט תבינו למה.

כשלוחצים על "למדו עוד על השכונה" מוצגים לכם נתונים נוספים. אם תגללו לאמצע העמוד תראו את העסקאות האחרונות בשכונה.

יש פירוט לפי כתובת, תאריך עסקה, מספר חדרים, שטח הדירה, מחיר למ"ר, מספר חדרים, קומה ואם יש מידע על תיווך - גם על זה. אפשר לסנן גם לפי חדרים ושנה שבה הדירה נמכרה.

שלב 2: נמצא דירות שדומות לדירה שלנו גם בשנת המדידה

יש הרבה פרמטרים שהופכים דירות לדומות, למשל קומה וכתובת. אבל הפרמטר הכי חשוב לנו הוא באיזו שנה הדירה נמדדה.

לכן, נעבור על הדירות במדלן, נבדוק את הדירות שדומות לדירה שלנו ונסתכל רק על אלו שנמדדו באותה שיטה כמו הדירה שלנו.

שיטת המדידה של הדירה משפיעה באופן דרמטי על המחיר למ"ר ובלעדיה כל מספר שניתן יהיה חסר ערך.

אנשים מאוד אוהבים לשאול "מה המחיר הממוצע למטר רבוע". אבל בגלל שדירות שונות (גם באותו פרויקט, אזור ושכונה) מגיעות בגדלים שונים - הדבר הראשון שעושים בדרך כלל הוא למצוא יחידת מידה אחת שתהיה נכונה לכל הדירות. יחידת המידה הכי מתאימה פה תהיה המחיר למ"ר בנכס. כלומר כמה עולה כל מטר רבוע.

הבעיה היא שיש כל מני דרכים לחשב שטחים לדירות, וב-70 ומשהו שנות קיומה של המדינה, שיטות המדידה השתנו כמה פעמים.

אז הדבר הראשון הוא להבין מתי מדדו את שטח הדירה.

שיטות מדידה לפי שנים

עד שנות ה-60, שטח הבית נמדד בערך לפי השטח שאפשר היה לשטוף בספונג'ה (אחד השמות הנפוצים של השיטה הזאת היא "שטח ספונג'ה"), כלומר ללא שטח קירות כלל.

משנות ה-60 ועד שנות ה-80, שטח הדירה נמדד ללא המרפסות המקוּרוֹת וללא הקירות החיצוניים, אך כולל הקירות הפנימיים.

משנות ה90 ועד שנות ה-2000 שטח הדירה נמדד עם המרפסות המקורות ועם המחסנים (בד"כ), ובלי הקירות החיצוניים.

החל מאמצע שנות ה-2000 ועד היום השיטה שמשמשים בה נקראת "תקן 9". תקן 9 אומר ששטח הדירה כולל את המרפסות המקורות (הסגורות), הקירות החיצוניים ומחצית השטח שבין דירה לדירה - לא כולל מחסנים ולא כולל מרפסות פתוחות. אפשר להרחיב על זה בויקיפדיה.

שטח החניה, אגב, מעולם לא נכנס בשטח הדירה.

לכן הכלל הראשון בלחשב את מחיר הדירה הוא להבין מתי נמדדה הדירה שאתם רוצים להשוות אליה. כדי להבין את המחיר להשוואה צריך להבין מתי מדדו את הדירה שמשווים אליה.

איך להבין מתי מדדו את הדירה?

1. היכנסו לאתר של המרכז למיפוי ישראל, תזינו את הכתובות של הדירות להשוואה ואתרו את הגוש והחלקה.

2. היכנסו לאתר משרד המשפטים, תכניסו את הגוש והחלקה ותוכלו לראות באיזו שנה מדדו את הדירה. אין צורך לשלם.

ברגע שמצאנו דירה דומה לשלנו שגם נמדדה בטווח שנים דומה (כלומר בשיטת מדידה דומה) - אפשר להשוות.

למה חשוב לדייק בחישוב?

לפני שניכנס לאיך עושים את זה, חשוב לי להסביר למה חשוב כל כך לעשות את זה.

כשאתם נותנים הערכת מחיר לא נכונה, אתם יכולים לגלות שאתם מצפים לקבל על הדירה שלכם יותר כסף ממה שהיא באמת שווה. זה יכול גם להיות מאוד מתסכל, אבל לפעמים גם לסבך אתכם. למשל אם אתם מוכרים את הדירה כדי לקנות דירה יקרה יותר ובונים על המכירה והמשכנתה. אתם יכולים לגלות שהדירה שלכם שווה הרבה הרבה פחות משחשבתם, רק כי חישבתם לא נכון.

לחלופין הדירה יכולה לא להימכר למשך הרבה זמן בגלל מחיר שוק מוגזם.

מצד הקונה, יכול להיות שאתם מכוונים לקניית דירה שמעבר להישג היד שלכם.

יש גם הפתעות הפוכות, כמו אנשים שיכולים לקבל עוד עשרות ומאות אלפי שקלים ולא הכניסו את זה לחישוב, מה שיגרום להם להפסד כספי.

למה חשוב כל כך להשוות תפוחים לתפוחים?

אנחנו צריכים להשוות תפוחים לתפוחים. כדאי לוודא שאת הדירה שלנו ודירות שאנחנו משווים אליהם - מדדו באותה תקופה. אם מדדו את הדירה שלנו ב-1960 ואת הדירת ההשוואה ב-2010, זאת לא אותה שיטת מדידה וזה יצור גם עיוות במחיר.

לדוגמה, דירות שהערכתי בשכונת הדר בחיפה. הסביבה מורכבת מבניינים שנבנו לפני ועם קום המדינה. בניין אחד נמדד בשנות ה-60 ולכן השטח הרשום של הדירות בו הוא קטן מאוד (כזכור, נמדדו ללא מרפסות השירות המקורות), אבל הבניין מעבר לכביש נמדד רק בשנת 2015 - אז מדדו אותו כולל המרפסות המקורות והקירות החיצוניים.

אם הדירות האלה זהות ונמכרו במחיר זהה, מיליון ש"ח. באחת השטח הרשום הוא 60 מ"ר ובשנייה השטח הרשום הוא 90 מ"ר. אז בדירה הראשונה האתרים יגידו שהמחיר למטר רשום הוא 16,600 ש"ח; ובדירה השנייה 11,100. בשתי דירות זהות - יש לנו פער דרמטי של 50% במחיר למטר, למרות שבפועל אין כלל פער במחיר. הפער נוצר משיטת המדידה בלבד ואין הבדל בשווי שלהן.

רק אחרי שמשווים תפוחים לתפוחים, אפשר להוסיף עוד פרמטרים שמשפיעים על מחיר הדירה:

פרמטרים נוספים שמשפיעים על מחיר הדירה

עוד כמה פרמטרים שישפיעו על מחיר הדירה:

שיפוץ

דירה משופצת ודירה לא משופצת - יתומחרו אחרת. כדאי להבין מה המצב הפיזי של הדירה שנמכרה ומה המצב ביחס לדירה שלנו.

קומה

בבניינים עם מעלית - ככל שעולים בקומה היא שווה יותר. קומה 10 שווה יותר מקומה 2. כלל האצבע הוא, ממש בגסות, תוספת של בערך אחוז אחד לקומה. זה כמובן תלוי בהרבה דברים ואל תתפסו אותי במילה.

בבניינים ישנים בלי מעלית, הדירה הכי "שווה" היא בד"כ זו המצויה קומה אחת מעל קומת הקרקע.

חצר ומרפסות

חצר ומרפסות מוסיפות גם לשווי הדירה, אבל במידת האפשר עדיף להיזהר מלהשוות דירה בלי חצר / מרפסת לדירה עם חצר / מרפסת. מקדם שמאי מקובל לשווי מטר רבוע חצר / מרפסת הוא 30-40 אחוז משווי מטר דירה בנוי, ככל שהחצר מוצמדת לדירה (רשומה בטאבו).

במקרים רבים בעלי דירות בקומת הקרקע "פלשו" לשטח החצר של הבניין ומשתמשים בו כחצר פרטית שלהם. במידה והדבר אינו רשום בטאבו סביר שלחצר כזו יש שווי, אך נמוך בהרבה משווי חצר אשר כן רשומה ומוצמדת בטאבו.

נוף

דירה עם נוף תעלה יותר מדירה בלי נוף באותו בניין. למשל בחיפה דירות עם נוף לים יעלו משמעותית יותר מדירות באותו הבניין שאינן פונות לנוף ים.

חניות

דירה עם חנייה מוצמדת תעלה יותר מדירה בלי חנייה מוצמדת באותו הבניין. שווי חניה מוצמדת באיזורים המתאפיינים במצוקת חנייה קשה (למשל מרכז ת"א) יכול להגיע למאות אלפי ש"ח.

סיכום

חשוב מאוד לזכור: שנת המדידה משפיעה על השטח הרשום ולכן גם על המחיר למטר רבוע. המחיר למ"ר הוא החלוקה של הסכום בו נמכרה הדירה במטראז' שלה, לפי שיטת המדידה.

ברגע שאנחנו מצליחים להגיע לעסקת השוואה של דירה שנמדדה בצורה דומה לדרך המדידה של הדירה "שלנו", יש לנו בסיס טוב להשוואה, אותו ניתן "לשקלל" בהתאם לפרמטרים שהוזכרו לעיל כמו קומה, גינה וכו'.

הערך המוסף של שמאי הוא בדיקת נושאים תכנוניים (בדיקת התאמה להיתר הבנייה, זכויות הבנייה, תכניות בניין עיר שחלות על הנכס וכו'), ונושאים משפטיים - רישומיים, אותם אתרים כמו יד 2 או מדלן לא יודעים "לבדוק".

במסגרת עבודתי נתקלתי במקרים רבים של דירות שהיו "רשומות" כמו שצריך בטאבו, אך בפועל נבנו כחדר כביסה, מחסן, דירה בחצי מגודלה בפועל וכו', על כך - במאמרים הבאים.