• עמית שטרר- שמאי מקרקעין

כמה משלמים על חריגות בנייה?

עודכן: 29 בנוב׳

בדיקה תכנונית יכולה לחסוך הפסד כספי והרבה צרות!

חריגות בנייה ועבירות בנייה הם נושאים שמפחידים את רוב רוכשי הנדל"ן, ולא בכדי. סביר להניח שרובנו היינו חושבים פעמיים אם לרכוש דירה שיש בה חריגות בנייה קטנות, כל שכן חריגות בנייה בהיקף משמעותי.


רוב האנשים לא בקיאים בנושא זה מספיק וקיים חוסר סדר שיכול להוביל להטעיית אנשים שאינם אנשי מקצוע. החיסכון של אלפי שקלים על שמאי עלול לעלות מאות אלפי שח.


ישנם שני תשריטים (שרטוטים המציגים את הבנוי) רלוונטיים לדירות: תשריט היתר הבנייה שעל פיו ניתן לדעת האם הדירה בנויה בהתאם לתכניות ומאושרת על ידי רשויות התכנון

ותשריט הבית המשותף (בלשון העם "תשריט טאבו") שגם בו משורטטת הדירה ועיקר חשיבותו בחלוקת שטחי הבניין לדירות וחלוקת הנדל"ן החוץ דירתי (למשל איזו חניה מוצמדת לאיזו דירה ואיזו דירה מקבלת שטח גינה או שטח גג).


מה שמרבית האנשים לא יודעים הוא שעד השנים האחרונות לא היה חייב להיות קשר בין היתר הבנייה לתשריט הבית המשותף(!).

תשריט הבית המשותף היה מבוסס על מודד שהגיע למדוד את הנכס, ושירטט את מה שראה ומדד – בלי להתעסק בשאלות אם זה חוקי או לא חוקי ובמנותק מהיתר הבנייה.


כך למשל, עורך דין פנה אליי בבקשה לבדוק את מצבה התכנוני של דירה שלקוחותיו שקלו לקנות בשכונת אחוזה בחיפה. הדירה, דירת גן מקסימה בת חמישה חדרים, רשומה בנסח רישום המקרקעין (טאבו) בשטח של 120 מ"ר עם הצמדה של גינה בשטח 76 מ"ר. מבדיקת תשריט הבית המשותף הכל נראה תקין. אך מבדיקת היתר הבנייה אל מול הבנוי בפועל התגלתה מציאות מעט מפחידה – דירת הגן היפה, שמשורטטת בתשריט הטאבו "כמו שצריך", היא למעשה בהיתר הבנייה דירת שני חדרים(!) בשטח של 50 מ"ר(!!!).

כלומר, רוב שטחה של הדירה הוא "גנוב". הדבר התאפשר לאור העובדה שהמבנה, המצוי על שטח משופע מאוד בכרמל, נזקק לתמיכה וייצוב. בהיתר הבנייה הוגדר שטח גדול מאוד הסמוך לדירה כ"מילוי" ולאחר קבלת היתר הבנייה הוא "סופח" לדירה שלא בהיתר ומשמש מאז כחלק משטח הדירה ולמעשה יותר מהכפיל את שטחה.

הקונים שגילו את התמונה המלאה ביטלו כמובן את העסקה, רגע לפני חתימת החוזה, והבדיקה חסכה להם עוגמת נפש והפסד כספי ניכר.


למה לקנות דירה עם חריגות בנייה עולה יותר?


בדירה שיש לה חריגות בנייה במחיר של דירה חוקית, זאת עסקה שבדרך כלל תהיה לא טובה:


צפויות לך בעיות עם המשכנתה

במקרה הטוב הבנק יתן לך משכנתה על שטח הדירה החוקי (במקרה הזה 50 מטר), ובמקרה הסביר שהבנק לא ירצה להתעסק בכלל עם נכס שכזה ותהיה לך בעיה.

הרי לפני לקיחת משכנתא - הבנק שולח שמאי. השמאי מטעם הבנק עולה על החריגות האלה. אבל בשלב הזה, לך כבר מאוחר מדי כי סביר שכבר חתמת על חוזה ולבטל אותו זאת הפרת חוזה. ועכשיו לך תבחר: הפרת חוזה מול מוכר הדירה או לא לקחת משכנתה ולהביא את הכסף מההון העצמי. שניהם יקרים.


בעיה חוקית

הדירה היא לא חוקית. הרוכש עלול להיכנס לבעיות משפטיות מול העירייה. זה בד"כ לא משהו שנכנסים עליו לכלא, אבל זה עדיין כאב ראש:

  1. לעירייה יש זכות להרוס את זה (אבל זה לא שמחר היא תתייצב עם הטרקטורים).

  2. חשיפה לקנסות מהעירייה.

  3. להסדיר לגליזציה עולה המון כסף, לרבות היטל השבחה שעשוי להיות גבוה מאוד.

  4. במקרה הכי חמור העירייה עלולה לפעול משפטית להריסת הבינוי הלא חוקי

קניית דירה עם חריגות בנייה

קניית דירה עם חריגות בנייה - זאת לא בהכרח עסקה גרועה. לקנות דירה בידיעה שיש חריגות בנייה - במחיר שהוא מתחת למחיר השוק של דירה מקבילה אבל חוקית למהדרין - יכולה להיות עסקה טובה.

בדירה שהיא מתחת למחיר השוק, המחיר הנמוך יותר של הדירה אמור לשקף את כל העלויות הנוספות שעשויות להיות על הנכס.