היטלי השבחה בתוכניות הרבעים בת"א

בעיר ת"א בפרט ובמדינת ישראל בכלל, נעשית הבנייה בהתאם לתכניות בניין עיר (תב"ע) בתוקף שאושרו על ידי מוסדות התכנון. התכניות מפרטות מה, כמה ולעיתים גם איך ניתן לבנות. חלק מן התכניות שבתוקף בעיר ת"א ותיקות מאוד (אף מימי המנדט(!)) ועל כן, עם הזמן נוצר צורך להתאימן למציאות ולצרכים המשתנים.

מה זה היטל השבחה?

אחת הדרכים המרכזיות של רשות לממן פיתוח בתחומה (למשל: בניית מבני ציבור, סלילת כבישים וכו') היא באמצעות היטלי השבחה המשולמים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. היטל השבחה הוא מס, החל כתוצאה משיפור של נכס באחד משלושה מקרים :

1. אישור תכנית בניין עיר משביחה – למשל : תכנית המאפשרת הגדלת השטח הבנוי לעומת המצב שהיה לפני אישורה.

2. אישור הקלה – למשל: אישור חריגה מקווי בניין לעומת האמור בתכנית.

3. התרת שימוש חורג – שימוש השונה מהשימוש המוגדר בתכנית בניין העיר הקיימת, לתקופה קצובה או לצמיתות למשל : שימוש בדירת מגורים למרפאה.

החייב בתשלום היטל ההשבחה הוא בעל הנכס (או חוכר לדורות – מעל 25 שנים) והוא מחויב בעת מועד מימוש הזכויות: מימוש = הוצאת היתר בנייה או מכירת הנכס. חישוב גובה היטל ההשבחה (אירוע המס) יחושב על ידי הנוסחה הבאה : שווי הנכס מיד לאחר אישור התכנית המשביחה פחות שווי הנכס ערב אישור התכנית חלקי שתיים. ההיטל (אירוע המס) מוצמד לתאריך מימוש הזכויות. חישוב התשלום נעשה באמצעות שומת היטל השבחה, אותה שולחת הועדה המקומית לחייב בעת מימוש הזכויות, המפרטת את עליית הערך והתשלום הנדרש.

דוגמא תיאורטית להיטל השבחה

תכנית המאפשרת הוספת חדר גג בגודל 30 מ"ר. שווי החדר כבנוי במרכז ת"א – 1.2 מיליון ₪. עלויות בנייה והתאמה – 300,000 ₪. שווי הגג כריק ופנוי – 200,000 ₪. סה"כ השבחה – 700,000 ₪. היטל השבחה (מחצית) – 350,000 ₪.

תוכניות הרבעים

על מנת לספק מענה לדרישה העצומה למגורים בעיר, לחדש את הבניינים הישנים, לספק ודאות תכנונית ולעשות זאת תוך כדי תכנון כוללני (תמ"א/38 מספקת מענה ברמת הבניין הבודד ולא מביאה בחשבון את ההשפעה הסביבתית) – יזמה עיריית ת"א את תכניות הרבעים המגדילות משמעותית את זכויות הבנייה ביחס לתכניות המאושרות ברבעי העיר השונים. התכניות מבצעת למעשה התאמה של תמ"א/38 לרמה המקומית (הרובע). התכניות מפרטות במדויק מה ניתן לבנות בכל מגרש, וזאת באתר של עיריית ת"א.

עד כה אושרו תכניות לרובע 3 (תכנית 3616א) ולרובע 4 (3729א) המגדירות את זכויות הבנייה, וזאת בחלופת הריסה ובחלופת חיזוק הבניין.

להלן גבולות הרובעים:

היטלי השבחה במסגרת תכניות הרבעים

ישנן הגבלות אותן קבע המחוקק לגבי גביית היטל השבחה (ראה פירוט נרחב בכתבה המצוינת של מרכז הנדל"ן). לעניין מאמר זה – במסגרת תכנית תמ"א/38 העניקה המדינה פטור מהיטל ההשבחה עד לגובה הזכויות המוקנות בתכנית, וזאת בהנחה שלו היו נדרשים היזמים בתשלום היטל השבחה לוועדות המקומיות ברחבי הארץ, סביר להניח שמרבית פרויקטי התמ"א לא היו קמים, כתוצאה מחוסר כדאיות כלכלית ליזמים. על כן, בשל הצורך לחזק את הבניינים הישנים ולהוסיף יח"ד באיזורי הביקוש, ניתן פטור מהיטל השבחה למבנים המחוזקים / נהרסים במסגרת התמ"א.

מהניסיון שהצטבר עד כה, במרבית שומות ההשבחה שערכה עיריית ת"א (הועדה המקומית) לתכניות הרבעים היא טענה כי אין להתחשב בתמ"א/38 במצב בקודם, מכיוון שהיא "תכנית שקופה" – כלומר, כלל לא מובטח שהועדה המקומית תאשר היתר בנייה המבוקש בהסתמך על תמ"א/38. עקב העובדה שכל מ"ר זכויות בנייה במרכז ת"א שווה כ-25,000 ₪, הגיעו חיובי היטל ההשבחה אף למאות אלפי ₪.

נישומים רבים ערערו על סכום שומות היטל ההשבחה לשמאים מכריעים שעסקו ועוסקים בנושא, בכמה טענות מרכזיות:

1. לא סביר להתעלם כליל מתמ"א/38 במצב הקודם.

2. יש להפחית מהתשלום (דחייה) בגין סכסוכי שכנים וקשיים בקידומי פרויקטים.

מרבית השמאים המכריעים שעסקו בנושא עד כה הפחיתו את החיוב הנדרש בעשרות אחוזים, לעיתים אף לאפס.

קיבלתם שומת היטל השבחה בעקבות תכניות הרבעים?

פנו אלינו לייעוץ ראשוני חינם.