פינוי בינוי הוא הליך התחדשות עירונית במסגרתו נהרס מתחם מגורים שלם, בד"כ ישן ומוזנח, ותחתיו מוקם מתחם מגורים חדש הכולל תוספת דירות משמעותית. המתחם החדש כולל דירות מודרניות, ממ"דים בכלל הדירות, חניות מוסדרות, מעליות וכו'...
השוני העיקרי לעומת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה הוא כי בפינוי בינוי מדובר על הריסת מתחם שלם ותכנונו מחדש, לעומת תמ"א 38 המתמקדת בבניין בודד או בשני בניינים שכנים. בשל כך, בפינוי בינוי תיבנה כל הסביבה מחדש, תוך התאמת התשתיות לבינוי החדש : הרחבות כבישים , מבני ציבור חדשים, שטחים ירוקים וכו', דבר אותו לא ניתן לעשות במסגרת תמ"א 38...
התכנון המפורט והנרחב מצריך הכנת תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה לאיזור, דבר היכול לארוך שנים ארוכות, בהשוואה לתמ"א/38 בה ההליך מהיר יותר.
מה הצדדים מרוויחים?
פרויקט פינוי בינוי הוא סוג של עסקת קומבינציה בה "מוכרים" הדיירים הקיימים ליזם זכויות בנייה לדירות נוספות עתידיות. במסגרת העסקה היזם לוקח על עצמו התחייבויות המוגדרות מראש, חלקן נתונות למו"מ (בניית דירות חליפיות לדיירים המפונים, לעיתים גדולות בהרבה מהדירות המקוריות, שכ"ד למשך תקופת הפינוי, בניית חניות, מרפסות וכו'). התמורה ליזם היא יחידות הדיור הנוספות על המצב הקיים, אותן הוא יכול למכור בשוק החופשי.
במידה ושיעור הרווח אותו צופה היזם על השקעתו (העלויות) נמוך מ-20%, סביר להניח כי הוא לא יהיה מעוניין להיכנס לעסקה בתנאים הקיימים, בשל הסיכון והמורכבות הרבה בפרוייקטים מסוג זה.
היחס בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות נקרא מכפיל או מכפיל הדירות. לדוגמא, במידה ובמצב הקיים קיימות 100 דירות לפינוי, ובמצב החדש מתוכננות 350 דירות, יהיה המכפיל 3.5.
בשל העובדה כי מחירי הבנייה החדשה דומים בכלל רחבי המדינה, לפרמטרים הבאים השפעה מכרעת על כדאיות העסקה ליזם :
א. מחירי הדירות בסביבה – דירת 100 מ"ר בשכונת נווה שרת בת"א ניתנת למכירה במחיר גבוה הרבה יותר מדירת 100 מ"ר זהה בשכונת רמות רמז בחיפה, ועל כן הכדאיות הכלכלית ליזם גדולה יותר ואיתה גם התמורה אותה יהיה מוכן להעניק לדיירים הקיימים.
ב. המכפיל – מספר הדירות החדשות שמקבל היזם על כל דירה מפונה. ככל שהמכפיל גבוה יותר כך גדלה הכדאיות הכלכלית ליזם, אך הרשויות ייטו פחות לאשר פרויקטים בעלי מכפיל גבוה מדי המצופפים את האיזור יתר על המידה (מעל 4.5 מתחיל להיות בעייתי).
ג. תכסית קיימת – ככל שישנה צפיפות קטנה יותר במצב הקיים (לדוגמא, בניין "רכבת" הממוקם על חלקה גדולה שרובה משמשת לחצר בלתי מנוצלת) , כך יוזלו העלויות ליזם. למשל: היזם יוכל להסדיר חלק מהחניות מעל פני הקרקע (עלות בניית מקום חניה תת קרקעי הינה כ100,000 ₪ (!)), לבנות את אותו השטח בפחות קומות (בניית רב קומות יקרה יותר מבנייה נמוכה) וכו')...
ד. שטחים פנויים בסביבה – "בינוי פינוי" – לעיתים קיים בסביבה שטח פנוי בו יכול היזם לבנות בניין קודם להריסת הבניינים הקיימים, ובכך לחסוך את שכר הדירה המשולם לדיירים למשך תקופת ההקמה, המגיע לעיתים למיליונים רבים.
ה. התמורה לדיירים –תמורה גדולה יותר לדיירים משמעה כמובן הפחתת רווחים ליזם.
ו. מיסים והיטלים למדינה – ניתן לנהל מו"מ גם על עניין זה - ראה הרחבה במאמרים הבאים.
כל הגורמים הנ"ל משפיעים על הכדאיות הכלכלית ליזם ובסופו של דבר להחלטה באם הפרויקט יקודם.
במאמר הבא נדון בהרחבה בתמורות המגיעות לדיירים בפינוי בינוי ובמו"מ אותו ניתן לנהל מול היזם.