• עמית שטרר- שמאי מקרקעין

איפה כדאי לקנות דירה חדשה?



במדינת ישראל מוקמים כיום פרויקטים חדשים רבים, הנבנים במסגרת בנייה חדשה, התחדשות עירונית ומחיר למשתכן.

מאמר זה יציע דרכים לבדוק את פוטנציאל עליית הערך בדירות הללו בעתיד. זהו אינו נושא שמאי "פרופר", מכיוון ששמאי המקרקעין לא יכול לצפות את העתיד ולנבא בכמה יעלה מחיר הדירה או האזור בשנים הבאות, אך ניתן להצביע על גורמים שיכולים להעלות או להוריד את אטרקטיביות השכונה והאזור ובהתאם לכך להשפיע על מחירי הדירות בו, ולפחות את חלקם ניתן לצפות מראש:


1. תחבורה ונגישות – בישראל המצטופפת משנה לשנה זהו נושא קריטי. כולנו מרגישים את הצפיפות בכבישים, העולה משנה לשנה, ואת הזמן ההולך וגדל שאנו מבלים בפקקים.

חובה לבדוק את נושא התחבורה והנגישות לשכונה לפני שאנו בוחרים לרכוש בה דירה.

רכב פרטי : מה רמת הצפיפות בשכונה והאם הכבישים רחבים מספיק, או שנאלץ לעמוד בפקקים גדולים בבוקר ובערב ביציאה ובחזרה מהשכונה ואף מהרחוב? כמה יציאות יש מהשכונה? מה רמת הצפיפות בכבישים אליהם מתחברים כבישי השכונה? האם מדובר בכבישים מהירים?

תחבורה ציבורית : האם קיימת או מתוכננת בקרבת הדירה אותה אנו שוקלים לרכוש מערכת הסעת המונים כגון תחנת רכבת, רכבת תחתית, רכבת קלה, מטרונית וכו'? לאן היא מגיעה? האם היא כבר בשלבים מתקדמים או רק בגדר "דיבורים" שייקח לבצע עוד שנים רבות?

את רוב הנושאים הללו ניתן לברר. מומלץ לבצע בדיקה של התב"עות (תכניות בניין העיר) של האזור, להתייעץ עם שמאי מקרקעין המתמצא באזור, בדיקה בוועדה המקומית וכו'... במידה והפרויקט נמצא בשכונה קיימת כדאי לבצע ביקור בסביבה בשעות שונות.


2. גישה למרכזי תעסוקה – זהו נושא המשלים את הנושא הקודם. בסופו של דבר רובנו מגיעים לעבודה מדי יום, ועל כן נגישות טובה ומהירה לאזורי התעסוקה הגדולים, אם באמצעות תחבורה ציבורית ואם באמצעות רכב פרטי, תורמת להעלאת שווי השכונה והאזור. מומלץ לבדוק את הגישה לאזורי התעסוקה הקיימים, וגם האם מתוכננים אזורי תעסוקה חדשים בסביבת הנכס.

דוגמא מוכרת להשפעת שיפור הנגישות היא הרכבת לבנימינה, שהפכה את המושבה מיישוב פריפריאלי לפרבר נחשק של ת"א וחיפה. קיימות לא מעט דוגמאות הפוכות, ליישובים הקרובים גאוגרפית לת"א, בהם רמת המחירים נשארה נמוכה בשל הנגישות הגרועה לעיר ולמרכזי התעסוקה בגוש דן.


3. מוסדות חינוך וציבור – במידה והפרויקט ממוקם בשכונה קיימת או בסמוך לאזור בנוי, חשוב לבדוק את הקרבה למוסדות החינוך ואת רמתם. באזורים בהם קיימים בתי ספר הנחשבים לטובים המחירים עולים. בשכונות חדשות קשה לנבא מה תהיה רמת בתי הספר, אך ניתן לבדוק האם מיועדים לקום בסביבה בתי ספר חדשים, או שמה ייאלצו ילדיכם להשתמש בבתי ספר הקיימים בצידה האחר של העיר, דבר העלול לפגוע באטרקטיביות השכונה. קרבה למוסדות חינוך תורמת בד"כ לערך הנכס, אך בניין המצוי בקרבה מיידית למוסד חינוך עשוי לסבול מרעש ותנועה, דבר העלול לפגוע במחיר הנכס.


4. גישה למרכזי מסחר, בילוי תרבות ופנאי – מחד, אנשים אוהבים מאוד לגור במרחק הליכה מסופרמרקט, בתי קפה, פאבים, מסעדות, תיאטרון, חדר כושר וכו', דבר המייתר את הצורך להשתמש ברכב בכל יציאה מהבית, כך שמסחר ו/או מרכז תרבות בקרבה לדירה יכולים לתרום לעליית שווי הנכס בעתיד. מאידך, שימושים אלו יוצרים מטרדים כגון רעש ופקקים, כך שקרבה מידית אליהם עלולה דווקא לפגוע בשווי הנכס.


5. תשתיות ופרוייקטים בקנה מידה לאומי – במידה ומתוכנן בשכונה שלכם או בקרבתה פרויקט בקנה מידה לאומי, עשויה להיות לו השפעה משמעותית שווי הדירה בעתיד.

בית חולים חדש או מוסד להשכלה גבוהה הם פרויקטים העשויים לתרום לעליית שווי הנכס, במידה והם לא מצויים ממש בסמיכות לנכס שלכם. לעומת זאת, תשתיות לאומיות כגון תחנת כוח, אסדת גז או שדה תעופה עלולים לפגוע משמעותית בשווי האזור והדירה שלכם.


6. תכניות פיתוח ותכניות התחדשות עירונית לאזור – במידה ומדובר בשכונה ותיקה, יש לברר האם ואילו תכניות פיתוח ותכניות התחדשות עירונית מתוכננות ומקודמות. מחד, תכניות משמעותיות כגון פינוי בינוי או תמ"א/38 בהיקף נרחב בשכונה יכולות להעלות את ערך השכונה (יכול להוביל לכניסת תושבים חדשים ברמה סוציו – אקונומית גבוהה יותר). מאידך, קרוב לוודאי שהציפוף יוביל לעלייה בצפיפות בכבישים ולעומס על התשתיות העירוניות, דבר שיכול דווקא לפגוע במחירים. בנוסף, כדאי לבדוק את תכניות הפיתוח של הרשות המקומית לאזור באופן כללי : מה היא מתכננת ומה החזון לגביו בעתיד.


לסיכום : אי אפשר לנבא את העתיד, אך יש פרמטרים רבים שיכולים להעיד האם צפויות עליות מחירים באזור מסויים.

מעוניינים לרכוש דירה חדשה? משרדנו מתמחה בייעוץ לפני קנייה ומכירה. פנו אלינו לשיחת ייעוץ ראשונית, ללא עלות וללא התחייבות.

33 views
  • Facebook Social Icon

©2019 by שטרר שמאות ונדל"ן