• עמית שטרר- שמאי מקרקעין

מחיר למשתכן - תפקיד השמאי בתכנית

Updated: Jul 31, 2019

היום נדבר על תפקידו של שמאי המקרקעין בכלל, ובתוכנית "מחיר למשתכן" בפרט.

שמאי המקרקעין הוא בעל המקצוע המוסמך להעריך שווי נדל"ן. במקרה של מחיר למשתכן, תפקיד השמאי הוא להעריך עבור הבנק את שווי הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש, על מנת שתוכלו לקבל בעבורה משכנתא. לרוב במחיר למשתכן בוחר הבנק שמאי מטעמו שיבצע הערכה לכלל הדירות בפרויקט, ולעיתים יכול הרוכש לבחור שמאי מרשימת השמאים של הבנק.


את הערכת השווי מבצע השמאי ב"גישת ההשוואה" – הוא בודק בכמה נמכרו לאחרונה דירות דומות מסביבת הנכס בשוק החופשי, מחשב מחיר ממוצע למטר רבוע, עושה "התאמות" (למשל, מפחית מעט מהשווי אם רמת הגימור של הדירה צפויה להיות טובה פחות מדירה דומה בשוק החופשי), מכפיל במטראז' הדירה ומגיע להערכת שווי. בהערכת שווי הדירה למשכנתא נדרש השמאי להיות "שמרן", וזאת במטרה למזער סיכונים עבור הבנק. כלומר, סביר להניח שהדירה תוערך על ידו "על הצד הנמוך".


ברכישת דירה ראשונה "בשוק החופשי", אחוז המימון המקסימלי שיכול לתת הבנק הוא 75% מערך הדירה. כלומר, אם השמאי מעריך את שווי הדירה במיליון שקלים (אפילו אם נמכרה ב1.1 מיליון), המימון המקסימלי שייתן הבנק הוא 750,000 ₪. במחיר למשתכן התמונה מעט שונה, מכיוון שהדירה נרכשת במחיר המגלם הנחה. כך למשל, נכס שנמכר בתוכנית במיליון ₪ יכול להיות מוערך על ידי השמאי ב1.2 מיליון. 75% מ1.2 מיליון

הינם 900,000 ₪, כלומר ההון העצמאי שאותו נדרשים להעמיד רוכשי דירה זו הינו 100,000 ₪ בלבד.


ישנם שני סייגים לאמור לעיל : ראשית, ההון העצמי חייב להיות לפחות 100,000 ₪. כלומר, גם אם שמאי הבנק היה מעריך את הדירה הנ"ל ב1.3 מיליון ₪, ניתן היה לקבל משכנתא בסכום מקסימלי של 900,000 ₪. בנוסף, הכללים הנ"ל מתקיימים רק בדירות אותן מעריך השמאי בפחות מ1.8 מיליון ₪. במידה ושווי הדירה בשוק החופשי גבוה מ1.8 מיליון ₪, שווי הדירה לצורך קבלת משכנתא יהיה הגבוה מבין 1.8 מיליון ₪ או המחיר בה נרכשה. לדוגמא, שווי דירה שנרכשה בתוכנית ב1.7 מיליון ₪ יהיה מקסימום 1.8 מיליון לצורך המשכנתא, ואילו הבנק יעריך דירה שנרכשה ב2 מיליון באותו הסכום, גם אם ערכה בשוק החופשי גבוה יותר. במקרים אלו מוותר לרוב הבנק על הצורך בהערכת שמאי.


בפוסט הבא נדון בדרכים לבחון האם הזכייה שלנו כדאית מבחינה כלכלית.

בהצלחה,

עמית.



המאמר נכתב לראשונה עבור איגוד הזוכים - הכוח של זוכי מחיר למשתכן.

  • Facebook Social Icon

©2019 by שטרר שמאות ונדל"ן