• עמית שטרר- שמאי מקרקעין

תביעת פיצויים בגין תכנית פוגעת על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

עודכן: 11 באפר׳

על מנת לצלול לעומקו של סעיף 197 יש צורך בהקדמה קצרה על מערכת התכנון בישראל :


מערכת התכנון

התכנון בישראל נעשה בעיקרו בצורה של תב"עות (תכניות בניין עיר).

תכנית בניין העיר מכתיבה, על ידי כללים די נוקשים, מה ניתן לבנות באזור מסוים ואיך. לדוגמא : השימוש המותר (מגורים, מסחר, משרדים וכו'), מספר יחידות הדיור, מספר הקומות, תכסית הבניין על פני השטח, קווי הבניין וכו'.


כך לדוגמא, יזם ממולח שקונה בניין ישן במרכז תל אביב, שם כידוע הקרקע יקרה מאוד, לא יכול פשוט להרוס אותו ולבנות במקומו מגדל, וזאת מכיוון שעליו לעמוד בכללי תכנית בניין העיר החלה באזור.

יחד עם זאת, התב"ע אינה דבר נצחי וקבוע, ובמקרים רבים מאושרות תכניות בניין עיר חדשות, המחליפות את התכניות הקיימות.


במקרים מסויימים התב"ע החדשה פוגעת בשווי זכויות בעלי הקרקע באופן ישיר (למשל שינוי ייעוד המגרש מאזור מגורים לאזור המיועד לבנייני ציבור) ובמקרים רבים אחרים התב"ע החדשה מיטיבה עם בעלי הקרקע עליה היא חלה, אך בהחלט פוגעת משמעותית בשכנים.

לדוגמא : דיירים בחדרה שרכשו דירות בידיעה שיהיה להם נוף נהדר לים, אך בפועל, זמן קצר לאחר הרכישה אושרה תכנית לתוספת זכויות בנייה נרחבות לאחד הבניינים הקדמיים בשכונה, דבר הצפוי לחסום להם את נוף הים. משרדנו הגיש בשמם תביעת פיצויים הנדונה בימים אלה.


סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

לפיכך מי שזכאי לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 הינו:

- מי שהיה ביום תחילת התוקף של התכנית הפוגעת בעלים של המקרקעין או בעלי זכויות בהם (לרבות דיירים מוגנים). לעניין זה, מועד תחילתה של התכנית הינו 15 יום לאחר פרסום התכנית ברשומות. לפיכך, מי שקנה דירה בבניין סמוך, 16 יום לאחר תחילת התוקף של התכנית הפוגעת, אינו זכאי לפיצויים, וזאת על אף שככל הנראה ייפגע ממנה.

- על המקרקעין הנפגעים להיות כלולים בתחום התכנית "הקו הכחול" או גובלים בו, כלומר אם אושרה תכנית לבניית מגדל המסתיר לכם את הנוף, אך המגדל אינו "גובל", סביר להניח כי תביעתכם תידחה.

- סעיף 200 קובע רשימה של סייגים לזכאות.


כיצד ניתן לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב

את התביעה ניתן להגיש באמצעות שמאי מקרקעין, כאשר לעיתים יש צורך בחוות דעת משלימה של עורך דין לחיזוק הטיעונים המשפטיים. את התביעה ניתן להגיש עד 3 שנים מיום תחילת התוקף של התכנית הפוגעת (כלומר 3 שנים ו15 ימים מהפרסום ברשומות). לאחר תקופה זו ניתן לפנות אל שר האוצר לבקש הארכה בהתאם לטעמים מיוחדים .



חושבים שערך המקרקעין שלכם נפגע בעקבות אישור תכנית פוגעת?

נשמח להעניק לכם ייעוץ ראשוני חינמי