• עמית שטרר- שמאי מקרקעין

תמורות לדיירים בהתחדשות עירונית

עודכן: 29 בנוב׳

"תמורות לדיירים" זה השם הרשמי ל"מה הדיירים מקבלים מהיזם בעבור הסכמתם שיבצע פרויקט פינוי-בינוי בבניין שלהם". זאת אותה "תמורה" מהביטוי "מה את/ה רוצה תמורת זה?" שאנחנו מכירים ממשא ומתן.


כאשר אנחנו מדברים על פרויקט התחדשות עירונית לסוגיו (תמ"א 38 / פינוי בינוי / עיבוי בינוי) אנחנו מדברים על פרוייקט כלכלי-חברתי שבו אמורים כל הצדדים להרוויח:


הדיירים מקבלים בניין חדש או מחוזק כנגד רעידות אדמה והגדלה של שטח דירותיהם, על חשבון יזם פרטי.


היזם מקבל בתמורה אפשרות לבנות דירות חדשות במתחם, אותן הוא יכול למכור בשוק החופשי, ובכך לממן את הפרויקט ולהרוויח.


הרשות המקומית והמדינה מגדילות את מלאי הדירות, דואגת שהבניינים הישנים יחוזקו או יהרסו ומחדשות את השכונות הוותיקות.


מכאן שהפרויקט מבוסס על מעין "משולש" שכל צדדיו צריכים להיפגש על מנת להוציא אותו לפועל, כאשר לצדדים אין בהכרח אינטרסים חופפים (ולעיתים אף מנוגדים).


האינטרס של כל אחד מהצדדים בפרויקט התחדשות עירונית


הדיירים – מעוניינים לקבל דירת תמורה עתידית בשטח כמה שיותר גדול.


המדינה והרשות המקומית – מעוניינות בד"כ במכפיל (כלל הדירות בפרויקט חלקי מספר הדירות טרם הפרויקט) כמה שיותר קטן, מכיוון שמכפיל גדול פירושו יותר צפיפות ועומס על תשתיות.


היזם – מעוניין להגדיל את רווחיו: מחד מכפיל כמה שיותר גדול, ומאידך תמורות קטנות יותר לדיירים.


מה צריך כדי להתחיל פרויקט התחדשות עירונית?


על מנת להתחיל בפרויקט התחדשות העירונית, על היזם להחתים אחוז מסוים של דיירים על הסכמתם לפרויקט.

כאן התנהל עד השנים האחרונות שוק חופשי ודי פרוץ:

  • הדיירים העדיפו בד"כ לחתום ליזם שהציע להם תמורה כמה שיותר גדולה

  • היזמים הציעו הצעות "מפליגות", לפעמים אף תוספת של 35 מ"ר לדירה, ואח"כ ביקשו מהרשות המקומית מכפילים גדולים על מנת שיוכלו להגיע לכדאיות כלכלית.


בשנים האחרונות הגבילו הרשויות והמדינה משמעותית את גובה התמורות המאושרות לדיירים. זאת במטרה להבטיח ליזמים רווחיות שלא תצריך מכפילים גבוהים מאוד, שבאים בדרך כלל בצורת צפיפות יתר ופגיעה באיכות החיים.


התמורה המקסימלית המקובלת במרבית המקרים כיום הינה תוספת של חדר + ממ"ד (סה"כ 25 מ"ר תוספת לשטח הדירה) + מרפסת בשטח 12 מ"ר, התמורה ה"סטנדרטית" הינה דירה + ממ"ד + מרפסת.

התמורה המינימאלית הנהוגה הינה דירת תמורה חדשה בשטח הדירה הקיימת.


4 דברים לבדוק כשחותמים מול יזם


מלבד התמורה המוצעת (הדבר הראשון שנוטים לבדוק) ישנם פרמטרים חשובים לא פחות אותם חובה לבדוק לפני חתימה מול יזם פוטנציאלי:

1. האם ליזם יש ניסיון עבר בפרויקטים דומים?

2. מהי מידת ה"איתנות הכלכלית" שלו?

3. האם הפרויקט המוצע צפוי להיות "סביר" גם בעיני הרשויות או שמדובר ב"הבטחות שלא יתממשו"?


ניהול משא ומתן אפקטיבי תוך שיתוף פעולה של כלל הדיירים, וקבלת הצעות ממספר יזמים יובילו בד"כ לתוצאה הטובה ביותר מבחינת התמורות המוצעות ו"רמת" היזם שייבחר.